Nota fiscal de aluguel, recuperação judicial e fim da 6x1

Em resumo

A nota fiscal de aluguel passa a fazer parte da rotina de quem aluga imóveis com a reforma tributária, e a primeira nota pode definir o regime de todo o contrato. Na recuperação judicial, o STJ anulou uma assembleia de credores que votou aditivo ao plano apresentado sem a antecedência mínima. No trabalhista, o fim da escala 6x1 chegou ao STF. E os contratos de concessão começam a discutir o reequilíbrio diante dos novos tributos.

As notícias da semana

1. Nota fiscal de aluguel: a primeira emissão pode ser irreversível

Artigo de Thomaz de Azevedo Cinel publicado no Conjur explica que a locação de imóveis, que nunca pagou ISS nem gerou nota fiscal, passa a ser tributada pelo IBS e pela CBS. Com isso, o locador passa a ter de emitir nota de serviço eletrônica. Segundo o autor, a pessoa jurídica no regime regular é contribuinte mesmo que tenha um único imóvel alugado. É o caso de boa parte das holdings imobiliárias familiares. Já a pessoa física só entra no novo regime quando a receita de aluguel passa de certo valor e, ao mesmo tempo, ela aluga mais de três imóveis.

O ponto central do texto é o regime de transição para contratos antigos. Para parte dos contratos comerciais não registrados em cartório, a opção por esse regime é feita na emissão da primeira nota. Por isso, nas palavras do autor, a primeira nota fiscal é também o ato que define, “de forma irretratável, o regime tributário até o fim do contrato”. Ou seja: emitir no automático pode fechar a porta do regime de transição, e escolher sem análise pode prender o contrato a uma opção ruim. O artigo também lembra que o locatário pessoa jurídica no regime regular, em regra, pode tomar crédito do tributo pago no aluguel. Para o locatário do Simples ou pessoa física, o tributo vira custo, e isso pesa na renegociação do preço.

2. Recuperação judicial: aditivo entregue na véspera anula a assembleia

O JOTA informa que o STJ anulou uma assembleia de credores em que se votou um aditivo ao plano de recuperação judicial apresentado com menos de 15 dias de antecedência. Segundo a reportagem, o complemento foi entregue 30 minutos antes da reunião e trazia mudanças significativas. A lição vale para os dois lados: a devedora que muda o plano em cima da hora arrisca perder a votação inteira, e o credor surpreendido tem um argumento para contestar.

3. Fim da escala 6x1: o STF promete medidas para a aplicação

Também segundo o JOTA, o ministro Flávio Dino afirmou que vai proferir decisão com medidas para facilitar a aplicação do fim da escala 6x1, e sinalizou que não pretende alterar o que foi decidido pelo Congresso. Para quem tem operação em turnos (comércio, indústria, logística, serviços), o recado é que a discussão agora é sobre como aplicar, e não mais se a mudança vem.

4. Reforma tributária e concessões: quem paga a conta do novo tributo

Artigo de opinião no JOTA trata do desafio de manter o equilíbrio econômico dos contratos de concessão com a troca dos tributos. Os autores defendem que o sucesso da reforma depende da atuação coordenada entre poder concedente, agências reguladoras, órgãos de controle e concessionárias. A discussão interessa também a quem fornece a concessionárias ou presta serviço a órgãos públicos com contrato de longo prazo.

O que muda para a empresa

• Holdings imobiliárias e empresas que alugam imóveis: a nota fiscal de aluguel deixa de ser só burocracia. Antes da primeira emissão, é preciso decidir, contrato a contrato, entre o regime regular e o de transição, e preparar o sistema emissor.
• Empresas inquilinas: espere pedidos de repasse do novo tributo. Se você está no regime regular, confira se poderá tomar crédito. Se está no Simples, o aumento é custo e deve entrar na negociação.
• Credores e devedoras em recuperação judicial: prazos e formalidades da assembleia não são detalhe. Um aditivo apresentado fora do prazo pode anular a votação.
• Empregadores com escala 6x1: é hora de montar cenários de escala, quadro de pessoal e custo, e não de esperar a regra final para começar.
• Contratos de longo prazo com o poder público ou concessionárias: revise as cláusulas de reequilíbrio e de alteração tributária.

Para entender como a reforma afeta seus contratos e sua carga tributária, veja a página de reforma tributária do escritório.

Checklist da semana

1. Liste todos os contratos de locação em que sua empresa ou holding é locadora, com data de assinatura, prazo e se foram registrados em cartório.
2. Com o contador, confirme a data a partir da qual a nota fiscal de aluguel passa a ser obrigatória para o seu caso e se o sistema emissor está pronto.
3. Simule, contrato a contrato, o regime regular e o de transição antes de emitir a primeira nota.
4. Revise as cláusulas de reajuste e de repasse de tributos nos contratos de aluguel, como locadora e como inquilina.
5. Se sua empresa é credora em recuperação judicial, acompanhe os prazos de apresentação de aditivos e registre objeções na própria assembleia.
6. Se a empresa está em recuperação, programe as alterações do plano com antecedência e evite mudanças de última hora.
7. Monte cenários de escala sem a 6x1: quantas pessoas a mais, qual custo, quais setores são críticos.
8. Verifique a cláusula de reequilíbrio tributário nos contratos de longo prazo com concessionárias ou com o poder público.

Perguntas frequentes

Minha holding tem um único imóvel alugado. Precisa emitir nota fiscal de aluguel?

Segundo a análise publicada no Conjur, a pessoa jurídica no regime regular é contribuinte do IBS e da CBS mesmo com um único imóvel alugado e, portanto, deve emitir nota. Confirme com o contador o calendário aplicável ao seu caso.

Posso escolher o regime tributário do aluguel depois de emitir a nota?

Para parte dos contratos comerciais antigos não registrados em cartório, a escolha é feita na emissão da primeira nota e não pode ser desfeita depois. Por isso a análise deve vir antes da emissão.

O credor pode contestar um aditivo ao plano de recuperação apresentado em cima da hora?

Segundo o JOTA, o STJ anulou uma assembleia em que o aditivo, com mudanças relevantes, foi apresentado com menos de 15 dias de antecedência. O credor deve registrar a objeção e acompanhar os prazos de perto.

Fontes

• Conjur: Aluguel de imóveis com nota fiscal: o que muda na reforma tributária (11/11/2026)
• JOTA: STJ: aditivo a plano de recuperação judicial com menos de 15 dias anula assembleia de credores (10/11/2026)
• JOTA: Flávio Dino diz que dará decisão com medidas que facilitem aplicação do fim da 6x1 (11/11/2026)
• JOTA: Reforma tributária e concessões: o desafio de preservar o equilíbrio dos contratos (11/11/2026)