Jurisprudência comentada
IPTU de imóvel vendido sem registro: a cobrança ainda é sua
Em resumo
O IPTU de imóvel vendido por contrato particular, sem registro no cartório, pode continuar sendo cobrado da empresa ou do empresário que ainda aparece como proprietário na matrícula. Foi o que decidiu a Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento divulgado no Informativo 908. O tribunal disse ainda que ter avisado a prefeitura sobre a venda, antes do fato gerador do imposto, não muda esse resultado.
Na prática, quem vende galpão, sala comercial, terreno ou lote por "contrato de gaveta", ou por compromisso de compra e venda que nunca chega ao cartório, continua exposto à execução fiscal do município.
O que decidiu o STJ
O caso é o REsp 2.294.977-SC, relatado pelo Ministro Francisco Falcão e julgado por unanimidade pela Segunda Turma em 20/10/2026. A decisão foi publicada no Informativo de Jurisprudência n. 908, de 3 de novembro de 2026.
O caso: um município cobrava na Justiça o IPTU de 2002 e 2005 de quem constava como proprietário no registro de imóveis. Esse proprietário já tinha transferido a posse e os direitos sobre o imóvel por instrumento particular e comunicado o negócio à prefeitura antes dos fatos geradores. Em primeira instância, a execução foi extinta por ilegitimidade passiva, ou seja, por cobrar a pessoa errada. O tribunal de origem confirmou a decisão.
O entendimento do STJ: segundo o Informativo, a transferência particular da posse e dos direitos, mesmo comunicada ao município antes do fato gerador, não acaba com o vínculo de propriedade de quem está na matrícula. Por isso, essa pessoa continua podendo responder pelo IPTU. Os fundamentos foram estes:
- Mais de um contribuinte possível. O art. 34 do Código Tributário Nacional (CTN) define como contribuinte do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Ou seja, a lei admite mais de uma pessoa ligada ao imóvel como devedora.
- Tema 122 do STJ (recurso repetitivo). A Primeira Seção já tinha decidido que tanto o comprador que tem a posse quanto o proprietário ou vendedor que continua na matrícula podem responder pelo IPTU, e que cabe à lei municipal escolher o sujeito passivo. Segundo a Turma, essa tese não depende de o fisco desconhecer o negócio particular. O proprietário registral só fica livre se a própria lei municipal retirar a responsabilidade dele, o que não acontecia nesse caso.
- Propriedade só passa com o registro. Pelos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, a propriedade de imóvel transmitida entre vivos só é adquirida com o registro do título. Até lá, o vendedor continua sendo considerado dono.
- Contrato entre as partes não vale contra o fisco. O art. 123 do CTN impede que acordos particulares sobre quem paga o tributo sejam opostos à Fazenda Pública para mudar quem é o devedor definido em lei, salvo se a lei disser o contrário.
O STJ admitiu que o aviso à prefeitura tem alguma utilidade: mostra que existe um terceiro na posse e permite que o município o escolha como devedor, se a lei local autorizar. Mas esse aviso não tem o efeito do registro e não tira do vendedor a condição de proprietário.
O que muda para a empresa com o IPTU de imóvel vendido sem registro
A decisão atinge diretamente empresas de Campinas e região que fazem negócios imobiliários sem levar a escritura ao cartório. Isso é comum em loteadoras, incorporadoras e construtoras que vendem por compromisso, em empresas que se desfazem de imóveis operacionais e em famílias empresárias que reorganizam o patrimônio por contrato particular.
- O risco fica com quem vendeu. Enquanto o comprador não registrar, o município pode executar o vendedor. Isso vale mesmo que o comprador esteja usando o imóvel há anos e mesmo que a prefeitura tenha sido avisada.
- A dívida pode aparecer muito tempo depois. No caso julgado, a cobrança era de IPTU de 2002 e 2005. Débitos antigos de imóveis "já vendidos" podem virar execução fiscal, com risco de bloqueio de contas e de problemas para obter certidões.
- A cláusula do contrato não se aplica à prefeitura. A cláusula que coloca o IPTU por conta do comprador continua valendo entre as partes e permite cobrar dele o que a empresa pagou. Mas ela não impede o município de cobrar a empresa.
- A lei de cada município faz diferença. Como a escolha do devedor cabe à lei municipal, vale conferir o que diz a legislação do município onde fica cada imóvel, seja Campinas, Valinhos, Indaiatuba ou outro da região, antes de concluir que não existe risco.
- Quem compra também responde. O comprador que tem a posse também pode ser cobrado como possuidor. Para ele, registrar logo também é a forma mais segura de proteger o imóvel e de ter clareza sobre a própria responsabilidade.
Para empresas com vários imóveis, vale tratar o assunto como um controle permanente do passivo tributário, e não só como uma questão de cartório.
Checklist: imóveis vendidos sem registro
- Liste todos os imóveis vendidos pela empresa, pelos sócios ou pela holding que ainda estão no nome do vendedor na matrícula.
- Peça a certidão de débitos de IPTU de cada um desses imóveis na prefeitura e verifique se já existem execuções fiscais em andamento.
- Nos novos contratos, preveja prazo para o comprador registrar a escritura, com multa se não cumprir e a obrigação de reembolsar qualquer tributo cobrado do vendedor.
- Exija no contrato que o comprador envie os comprovantes de pagamento do IPTU durante o período em que o imóvel ainda estiver no nome do vendedor.
- Guarde a comunicação da venda feita à prefeitura. Ela não libera o vendedor, mas ajuda a mostrar quem tem a posse e a cobrar dele depois.
- Confira na legislação do município onde fica o imóvel quem a lei local aponta como devedor do IPTU.
- Se a empresa for compradora, programe e acompanhe o registro da escritura assim que o preço for pago.
- Se a empresa receber uma cobrança de IPTU de imóvel já vendido, documente tudo e avalie logo a cobrança contra o comprador.
Perguntas frequentes
Vendi o imóvel por contrato particular. O IPTU ainda pode ser cobrado de mim?
Sim. Para o STJ, enquanto a venda não for registrada no cartório de imóveis, quem está na matrícula continua sendo o proprietário e pode ser cobrado pelo município, salvo se a lei municipal disser o contrário.
Avisar a prefeitura sobre a venda resolve?
Não. O STJ decidiu que a comunicação à prefeitura, mesmo feita antes do fato gerador, não tem o efeito do registro e não afasta a responsabilidade do proprietário registral. Ela só ajuda a identificar o possuidor.
A cláusula que coloca o IPTU por conta do comprador não me protege?
Ela vale entre as partes e permite cobrar do comprador o que a empresa pagar. Mas, pelo art. 123 do CTN, citado pelo STJ, esse tipo de acordo não pode ser usado contra o fisco para mudar quem é o devedor do imposto.
Fontes
Saiba mais sobre a área: Advogado tributarista em Campinas